Praca.pl Poradniki Rynek pracy
Najem okazjonalny – co to? Jak działa?

Najem okazjonalny – co to? Jak działa?

 
Najem okazjonalny – co to? Jak działa?

Umowa o najem okazjonalny to coraz częściej stosowana alternatywa dla zwykłej umowy najmu mieszkania i domu. Podpisanie jej wiąże się z koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności u notariusza oraz poniesienia pewnych kosztów. W zamian gwarantuje wiele korzyści właścicielowi nieruchomości, jednak uznawany jest za mniej korzystny dla lokatora. A zatem czym się różni wynajem okazjonalny od zwykłego najmu i jaki wygląda wypowiedzenie umowy w przypadku najmu okazjonalnego lokalu? Jakie obowiązki ma w związku z nim lokator, a jakie prawa zyskuje właściciel wynajmowanego lokalu? 

 

Spis treści

Czym jest najem okazjonalny?

 

Najem okazjonalny jest jedną z form umów związanych z wynajmem mieszkania. Choć okazjonalna umowa najmu lokalu ma dokładnie taką samą moc prawną, jak prosta umowa najmu, wynajmujący zyskuje dzięki niej pewnego rodzaju przewagę nad lokatorem. Najem lokalu w trybie okazjonalnym ogranicza nieco wymogi Ustawy o ochronie praw lokatorów, gwarantując jednocześnie właścicielowi nieruchomości możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu oraz usunięcia najemcy. Umowa o najem okazjonalny wiąże się bowiem z obowiązkiem złożenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, dzięki czemu wynajmujący może uniknąć postępowania sądowego chociażby w przypadku, gdy lokator po wygaśnięciu umowy najmu nie chce opuścić mieszkania. 

 

Pamiętaj! 

 

Najem okazjonalny to typ najmu nieruchomości, który charakteryzują szczególne zapisy w umowie. Dotyczą one możliwości ominięcia długotrwałego procesu sądowego i podjęcia egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu oraz eksmisji, której osoba wynajmująca mieszkanie musi poddać się we wskazanym terminie. 

 

Czytaj także: Akademik, a może mieszkanie – co lepiej wybrać w trakcie studiów? 

 

Najem okazjonalny – dla kogo? 

 

W świetle przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów najem okazjonalny jest formą najmu, który dotyczy jedynie najmu prywatnego. Z tytułu najmu okazjonalnego nie mogą więc skorzystać firmy, spółki czy podmioty wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Stronami najmu okazjonalnego mogą być jedynie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności związanej z wynajmem nieruchomości. 

 

Warto więc pamiętać, że najem lokalu w formie okazjonalnej przysługuje tylko i wyłącznie właścicielom lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że z tej formy najmu nie mogą skorzystać chociażby osoby profesjonalnie zajmujące się rynkiem nieruchomości czy właściciele lokali usługowych. Dla nich, jedną z możliwości pozyskania lokalu może być chociażby leasing nieruchomości

 

Pamiętaj! 

 

Najem okazjonalny to rozwiązanie przysługujące tylko i wyłącznie właścicielom lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. W świetle prawa osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą (nie związaną z rynkiem nieruchomości) są osobami fizycznymi, które mają swoje potrzeby mieszkaniowe. W związku z tym w ich przypadku dopuszczalny jest najem okazjonalny. 

 

Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać? 

 

Każda umowa najmu mieszkania czy umowa najmu pokoju – by w świetle prawa była ważna – powinna uwzględniać kilka istotnych kwestii, tak w przypadku zwykłej umowy najmu, jak i umowy najmu okazjonalnego lokalu. Najczęściej do zawierania umowy najmu zwykłego dochodzi na piśmie, natomiast zdarzają się przypadki zawarcia umowy ustnej. Warto jednak wiedzieć, że najem okazjonalny rządzi się swoimi prawami. Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności. To jednak nie wszystko. Aby umowa najmu mieszkania w trybie okazjonalnym miała moc prawną, musi składać się ona z kilku niezbędnych załączników do umowy. 

 

Przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów przewidują, że umowa okazjonalna składa się z takich elementów jak: 

 

  • oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu,

  • wskazania przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie przeprowadzenia egzekucji,

  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących we wskazanym w oświadczeniu lokalu.

 

W przypadku, jeśli umowa najmu okazjonalnego nie uwzględnia któregokolwiek z wyżej wymienionych elementów, w świetle prawa zostanie uznana za prostą umowę najmu uniemożliwiającą chociażby eksmisję lokatora.

 

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji musi zostać złożone w formie aktu notarialnego. Dokument ten jest gwarancją dla właściciela lokalu. Zaświadcza on, że lokator będzie musiał dobrowolnie poddać się eksmisji, jeśli nie będzie przestrzegał warunków umowy czy będzie odpowiedzialny za jakiekolwiek szkody powstałe w wynajmowanej nieruchomości. Innymi słowy, lokator zobowiązuje się do opróżnienia mieszkania i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym.

 

Najem lokalu mieszkalnego i podpisanie odpowiedniej umowy nie wyczerpuje formalności, jakich dopełnić musi właściciel mieszkania. Niezwykle ważną kwestią jest również opodatkowanie najmu okazjonalnego. Umowa najmu a urząd skarbowy – co trzeba wiedzieć w tej kwestii? Wynajmujący powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela. Na dopełnienie tego obowiązku ma dokładnie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu lokalu. 

 

Pamiętaj! 

 

Obowiązkiem wynajmującego lokal mieszkalny jest zgłoszenia najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego. 

 

Czytaj także: Dochód pasywny – co to?

 

Najem okazjonalny mieszkania – kto pokrywa koszty usługi u notariusza? 

 

Wiemy już, najem okazjonalny różni się od zwykłego najmu, a zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu oznacza dla właściciela mieszkania wiele korzyści. Tego rodzaju najem daje bowiem pewność, że w razie wystąpienia jakichkolwiek problemów z lokatorem i jego sposobem użytkowania mieszkania, ten będzie musiał dobrowolnie poddać się egzekucji i opuścić nieruchomość. To, co jednak przez niektórych uznawane jest za wadę tego rozwiązania, to koszty, z jakimi wiąże się podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Podpisanie jej wymaga wizyty u notariusza. W tym momencie powstaje więc pytanie – kto pokrywa koszty takiej wizyty? Co warto wiedzieć w kwestii zagadnienia: najem okazjonalny – koszty?

 

Co najważniejsze – prawo w żaden sposób nie określa, do kogo należy dokonanie opłaty za obsługę notarialną. W związku z tym jest to kwestia, która pozostaje do ustalenia jedynie pomiędzy stronami umowy. W praktyce bardzo często to właściciel mieszkania decyduje się na pokrycie kosztów, jednak równie często te dzielone są na pół – połowę ceny za usługę płaci najemca, a drugą połowę wynajmujący. 

 

Wynajem okazjonalny – na jaki okres?

 

Najem okazjonalny jest specyficznym rodzajem umowy, który w odróżnieniu od prostej umowy najmu wymaga dokładnie określonego czasu. Umowa taka zawierana jest w formie pisemnej na czas określony. Ten nie może być jednak dłuższy niż 10 lat. 

 

Pamiętaj! 

 

Najem okazjonalny musi być zawarty na czas określony. Jeśli w umowie nie został sprecyzowany czas najmu, ta pozostaje nieważna.

 

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego – czy można wyrzucić lokatora?

 

Wokół najmu okazjonalnego narosło już wiele mitów. Jeden z nich dotyczy ułatwionej procedury ekmisji lokatora. Ta wbrew pozorom możliwa jest jedynie w kilku określonych prawem przypadkach.

 

Według Ustawy o ochronie praw lokatorów, rozwiązanie umowy o używanie lokalu możliwe jest jeżeli lokator: 

 

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

 

Co jednak w sytuacji, jeśli pomimo podpisanej umowy najmu okazjonalnego, która teoretycznie ułatwia proces pozbycia się niechcianego lokatora, ten nie chce opuścić wynajmowanego lokalu? Jakie prawa ma wówczas właściciel? 

 

W sytuacji, gdy lokator nieruchomości nie chce opuścić mieszkania, właściciel musi wręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu z dokładnie wskazanym dniem, do którego powinno to nastąpić. Bardzo ważne jest uzyskanie potwierdzenia dostarczenia takiego dokumentu lokatorowi. W przypadku, gdy ten nie zareaguje na wezwanie do opróżnienia nieruchomości, właściciel powinien złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Kopię takiego wniosku należy wysłać również do lokatora. Dopiero po rozpatrzeniu takiego wniosku, sąd może uruchomić procedurę uzyskania nakazu eksmisji. 

 

Czytaj także: Księgi wieczyste – czym są? Jak wyrobić? Jakie są koszty?

 

Jak rozliczyć najem okazjonalny nieruchomości?

 

Z zagadnieniem: umowa najmu a urząd skarbowy nierozerwalnie związany jest także podatek od najmu. Ten może przyjąć dwojaką postać – podatek może zostać opłacony w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych. 

 

W przypadku ryczałtu rozliczenie najmu objęte jest stawką 8,5 proc. lub 12,5 proc. od uzyskanych przychodów z najmu nieruchomości. Pierwsza obowiązuje w przypadku dochodów nie przekraczających 100 tys. zł rocznie, natomiast druga, gdy dochody te są wyższe. 

 

A jak wygląda to w przypadku podatku na zasadach ogólnych? Wówczas stawka wynosi 17 proc. (w przypadku, gdy dochody z wynajmu nie przekraczają 120 tys. zł) lub 32 proc. całkowitego dochodu.

 

Pamiętaj!  

 

Od początku 2023 roku obowiązkiem będzie rozliczanie się z wynajmu mieszkania tylko i wyłącznie w formie ryczałtu.

 

Czytaj także: Rozpoczęcie Biznesu Online: Twój Przewodnik po Wirtualnej Przedsiębiorczości

 

Czy najem okazjonalny się opłaca? Wady i zalety 

 

Co do zasady, najem okazjonalny chroni właściciela nieruchomości przed najemcą, który nadużywał swoich praw. Jakie jeszcze korzyści płyną z zawarcia umowy okazjonalnej? Czy tego rodzaju najem ma jakieś wady? 

 

Zalety najmu okazjonalnego:

 

  • zdecydowanie łatwiejsze egzekwowanie praw właściciela lokalu w przypadku konieczności eksmisji lokatora (korzyść dla wynajmującego),

  • właściciel lokalu może zerwać umowę bez okresu wypowiedzenia tylko w sytuacji, gdy lokator rażąco naruszył warunki porozumienia (korzyść dla najemcy).

 

Wady najmu okazjonalnego: 

 

  • skomplikowana forma zawarcia umowy,

  • konieczność notarialnego potwierdzenia umowy i poniesienie związanych z nią kosztów, 

  • obowiązek dostarczenia oświadczenia podpisanego przez właściciela mieszkania zastępczego,

  • brak możliwości podpisania umowy na czas nieokreślony. 

 

Zawarcie umowy o najem okazjonalny – najczęściej zadawane pytania:

 

  • Co to jest najem okazjonalny?

 

Najem okazjonalny, zwany także krótkoterminowym, to forma wynajmu lokalu, która zabezpiecza interesy najemcy, gwarantując mu, że lokator dobrowolnie podda się eksmisji w przypadku łamania zapisów umowy, szczególnie dotyczących sposobu użytkowania nieruchomości i uiszczania czynszu. 

 

  • Jak powinna wyglądać umowa o najem okazjonalny?

 

Umowa o najem okazjonalny, w przeciwieństwie do zwykłego najmu, musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Konieczne są też odpowiednie załączniki do umowy najmu okazjonalnego, w szczególności oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się rygorowi egzekucji i oświadczenia osoby mającej tytuł prawny do lokalu zastępczego o zamieszkaniu tam najemcy w przypadku eksmisji.

Więcej artykułów "Rynek pracy"

Polecane oferty

  • Kierowca ciężarówek C+E

    Feel Flex   Holandia   
    pracownik fizyczny  umowa o pracę  pełny etat  aplikuj szybko  aplikuj bez CV
    2 godz.
    Nasi kierowcy pracują jako: Kierowcy dystrybucji marketów spożywczych; Kierowcy ciężarówek recyklingu; Kierowcy ciężarówek chłodnia, izoterma; Kierowców Terbergów (placowych) Uwaga nie posiadamy ofert dla kierowców na trasach międzynarodowych i chcących pracować w tzw systemie!
  • Finance Application Support Analyst - German Speaker

    Aon   Kraków    praca zdalna
    specjalista (mid)  umowa o pracę  pełny etat  rekrutacja online
    2 godz.
    Day-to-day responsibilities include: Coordinate with end users and assist them with their regular problems/issues, these issues will be managed through Aon’s ticketing system – Service Now. Develop new ideas and present them to the end users and team. Analysing and documenting the issues,...
  • Przedstawiciel Regionalny

    Vetlab Sp. z o.o.   Katowice    praca mobilna
    specjalista (mid)  umowa o pracę  pełny etat  rekrutacja online  aplikuj szybko  aplikuj bez CV
    2 godz.
    Obszar pracy obejmuje województwa: śląskie i małopolskie. Twoje zadania: Budowanie i utrzymywanie długotrwałych relacji z klientami; Prezentowanie innowacyjnych rozwiązań i produktów medycznych, przeprowadzanie szkoleń produktowych dla personelu medycznego. Realizacja celów...
  • Brygadzista produkcji

    HSV Polska Sp. z o.o.   Łódź, Polesie    praca stacjonarna
    pracownik fizyczny / kierownik/koordynator  umowa o pracę  pełny etat  aplikuj szybko  aplikuj bez CV
    4 godz.
    ZAKRES OBOWIĄZKÓW: Nadzór nad prawidłowym przebiegiem procesu produkcyjnego zgodnie z procedurami i instrukcjami produkcyjnymi; Dokumentowanie przebiegu produkcji systemie komputerowym; Kontrolowanie pracy i parametrów maszyn; Uruchomienie i zatrzymanie procesu produkcyjnego; Obsługa zleceń...
  • Młodszy Specjalista HR

    Faurecia Gorzów S.A.   Gorzów Wielkopolski    praca stacjonarna
    młodszy specjalista (junior)  umowa o pracę  pełny etat
    4 godz.
    Z nami: Będziesz architektem rozwoju: nauczysz się zarządzać rozwojem kompetencji w przemyśle motoryzacyjnym (na bazie ISO 9001, IATF 16949), rozwiniesz swoje horyzonty organizując, planując lub prowadząc szkolenia. Zaopiekujesz programy employee experience: zadbasz o jakość procesów...
  • Junior Method Engineer

    Faurecia Gorzów S.A.   Gorzów Wielkopolski    praca stacjonarna
    młodszy specjalista (junior)  umowa o pracę  pełny etat
    5 godz.
    With Us, You Will: Learn how to optimize processes to maximize the potential of machinery. Understand how to streamline material flows and optimize internal logistics. Learn how to practically eliminate waste (MUDA) in production and increase the efficiency of material usage. Actively participate in...

Najnowsze artykuły

Płace w Polsce wkrótce będą jawne. „Nie jesteśmy na to gotowi” – ocenia ekspert rynku pracy Mateusz Żydek

Płace w Polsce wkrótce będą jawne. „Nie jesteśmy na to gotowi” – ocenia ekspert rynku pracy Mateusz Żydek

O zarobkach często nie mówi się nawet bliskim, a zgodnie z prawem UE płace w Polsce mają wkrótce być powszechnie znane. – Nawet pracownicy, którzy są przekonani, że to właściwa droga, nadal bardzo mocno sygnalizują obawę, że jawność wynagrodzeń będzie powodować konflikty – zauważa Mateusz Żydek. Ekspert rynku pracy z Randstad Polska wyjaśnia, jak jawność płac może wyglądać w praktyce.

Rynek pracy 2025 – jakie zmiany czekają nas w nowym roku?

Rynek pracy 2025 – jakie zmiany czekają nas w nowym roku?

– Praca przyszłości będzie hybrydowa, zdalna lub oparta na projektach, a efektywność będzie mierzona nie tylko wynikami, ale i zdolnością współpracy i adaptacji. Nie oznacza to jednak, że technologia całkiem zdominuje rynek pracy. Przeciwnie, to właśnie ludzka kreatywność i empatia będą wyróżniać pracowników w dobie automatyzacji – przewiduje specjalistka ds. rekrutacji Agnieszka Ciećwierz.

Stacja polarna – praca, obowiązki zawodowe, zarobki, rekrutacja

Stacja polarna – praca, obowiązki zawodowe, zarobki, rekrutacja

– Praca na biegunie południowym może się wydawać przygodą życia, lecz przed aplikacją warto przemyśleć swoją motywację. Nie ma możliwości powrotu, ponieważ komuś się nie podoba, ktoś nie daje rady i rezygnuje z udziału w wyprawie – zauważa dr Małgorzata Korczak-Abshire z Instytutu Biochemii i Biofizyki PAN. Trwa rekrutacja do polskiej stacji polarnej. Czy warto się zgłosić?

Sylwester dniem wolnym? W jakich krajach Europy?

Sylwester dniem wolnym? W jakich krajach Europy?

Dyskusje o wolnej od pracy Wigilii czy wolnym Wielkim Piątku toczą się od dawna... a co z sylwestrem? 31 grudnia należy do dni, w których większość z nas jest zajęta przygotowywaniem się do zabawy noworocznej – w związku z czym skupić się na pracy jest wyjątkowo trudno. Póki co w Polsce sylwester nie jest dniem ustawowo wolnym od pracy, a jak jest w innych krajach Europy?

Jak napisać CV? Rodzaje CV

Jak napisać CV? Rodzaje CV

– Nawet bardzo profesjonalnie napisane CV nie zostanie tak samo wysoko ocenione przez wszystkich rekruterów, bo każdy ma swoje przekonania i upodobania, także odnośnie stylu pisania i prezentowania informacji zawodowych – zauważa doradczyni zawodowa Anna Nowicka. Są jednak pewne elementy, które podnoszą atrakcyjność aplikacji i zwiększają szansę, że nie zostanie odrzucona przez program ATS.

Niedziele handlowe 2025

Niedziele handlowe 2025

Zgodnie z nową propozycją zmiany w ustawach o dniach wolnych i ograniczeniu handlu w niedziele i święta, w grudniu przyszłego roku mają obowiązywać aż trzy niedziele handlowe poprzedzające Gwiazdkę. Zmian szykuje się sporo, dlatego wyjaśniamy, ile faktycznie będzie oraz kiedy wypadają niedziele handlowe 2025, a także kto już teraz może mieć otwarty sklep nawet w niedzielę niehandlową.